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龙岩市人民政府办公室关于印发龙岩市区经济适用住房上市交易管理实施意见的通知

发布日期: 2013-12-16    浏览次数:15,269

 

龙岩市区经济适用住房上市交易管理实施意见
龙政办【2013】297号
 
  第一条  为建立健全住房保障政策体系,规范龙岩市区经济适用住房上市交易行为, 根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)、《福建省人民政府关于保障性安居工程建设和管理的意见》(闽政〔2011〕88号)、《龙岩市人民政府关于印发龙岩市区保障性住房管理暂行规定的通知》(龙政综〔2010〕414号)、《龙岩市人民政府办公室关于重新印发龙岩市区保障性住房申请资格审核、配租配售和后续管理实施细则的通知》(龙政办〔2013〕172号)等文件精神,结合龙岩市区的实际情况,制定本实施意见。
  第二条  本实施意见所称经济适用住房指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房,购房人拥有有限产权。
  第三条  本实施意见所称经济适用住房上市交易,指经济适用住房取得完全产权行为。
  第四条  市住房和城乡建设局是龙岩市区经济适用住房上市交易的行政主管部门。市房改办负责龙岩市区经济适用住房上市交易的核准。市保障性住房管理服务中心负责龙岩市区经济适用住房上市交易的具体实施和日常管理。市房屋、土地权属登记机构负责协助做好经济适用住房上市交易的相关工作。
  第五条  经济适用住房购房人(即申请家庭全体成员,下同)购买经济适用住房未满5年,不得上市交易。购买经济适用住房满5年,上市交易时政府可根据房源、价格等因素行使优先购买权进行政府回购。回购价格为经济适用住房原购买价格(即原购房合同签订总价,不含购房时发生的各项税费)加银行存款利息(计息时段为经济适用住房原购房款交清之日起至申请回购之日止,利率为申请回购之日的中国人民银行活期存款利率)。
  购买经济适用住房满5年的起始时间以经济适用住房契税税票开具之日或《房屋所有权证》发证之日或购买合同约定房屋交付使用之日起90天后开始计算。
  第六条  购买经济适用住房满5年,购房人向政府交纳土地收益等价款取得完全产权后,可以进行产权交易。
  (一)2007年8月7日(不含7日)之前已签订购房合同购买的经济适用住房,土地收益等价款按照经济适用住房上市交易之日的同地段同类普通商品住房市场指导价与原购买经济适用住房价格差价的50%收取。
  (二)2007年8月7日(含7日)之后签订购房合同购买的经济适用住房,土地收益等价款按照经济适用住房上市交易之日的同地段同类普通商品住房市场指导价与原购买经济适用住房价格差价的90%收取。
  经济适用住房购房人已按市场价购买的超标准面积部分及购买的附属用房(含杂物间、摩托车车位、小车车位、车库等),土地性质属行政划拨的,须补交土地出让金。
  经济适用住房取得完全产权补交土地出让金与房改出售公房、集资建房相同,按经济适用住房购房人申请取得完全产权的总成交价的1%缴交土地出让金。
  第七条  物价部门应当会同住房和城乡建设等有关部门,结合各地段存量住房的一般交易价格,制订经济适用住房上市交易各地段的交易指导价格(土地性质以划拨方式取得的指导价,土地出让金在取得完全产权时由住户自行缴交)。
  第八条  已购经济适用住房属于以下情形的,经济适用住房由政府按原销售价格回购,另经济适用住房房屋装修不予补偿: 
  (一)将所购经济适用住房出租、出借或改变使用性质并拒不改正的;
  (二)经济适用住房购房人通过购买、继承、受赠、析产等方式取得其他住房、非居住类房屋的;
  (三)购买经济适用住房未满5年,须购买其他住房、非居住类房屋或购房人迁往外地、出国定居以及家庭成员因重大疾病等特殊原因急需资金的;
  (四)在购买经济适用住房时办理公积金、商业贷款等住房贷款,因购房人(借款人)不归还逾期贷款被法院裁定、判决、调解、强制执行的;
  (五)政府认定的其它情形。
  第九条 2007年8月7日(含7日)之后已购经济适用住房属第八条第(二)项情形应当回购的,由市保障性住房管理服务中心下达《龙岩市区退出经济适用住房通知书》,告知退出理由及退出时限,退出期限为3个月。当事人在规定的退出期限内退出的,可按原购房款退回或以市场评估价取得完全产权,并办理有关产权转移登记手续;在规定的退出时限内未退出的,从发出通知的第四个月起,经济适用住房回购款按原购房价格每日扣减0.5‰计算;土地、房管部门冻结购房人所有房屋土地交易手续;经济适用住房产权管理单位可通过司法程序强制迁出。
  对于购买经济适用住房不满5年又因各种原因拥有其它房产的,可参照省政府闽政〔2011〕88号文件关于健全退出机制的有关规定,购房人也可选择通过补交土地收益等价款取得完全产权。土地收益等价款按照申请退出时同地段同类普通商品房的市场评估价(土地性质以划拨方式取得的评估价,土地出让金在取得完全产权时由住户自行缴交)与原购买经济适用住房价格差价的100%收取。
  第十条 经济适用住房回购资金从市财政保障性安居工程建设资金中垫支。经济适用住房购房人取得完全产权须缴纳的土地收益等溢价款全额上交市财政保障性安居工程建设资金专户,专帐核算。实行“收支两条线”管理,用于保障性住房建设及周边市政配套。
  第十一条 回购的经济适用住房,由市房改办统筹安排作为廉租住房或公共租赁住房使用,也可安排已取得经济适用住房资格的轮候家庭购买。
  第十二条  购买的经济适用住房可依法办理住房继承手续。申请购买经济适用住房时已纳入申请家庭成员的,可依法继承该经济适用住房的财产权和居住权。
  购买经济适用住房未满5年,继承人为非本套住房原申购家庭成员的,不得继承该经济适用住房的居住权,但可依法继承财产权,其财产权的继承应以货币资金的形式实现(按经济适用住房原销售价格加同期中国人民银行活期存款利息)。购买经济适用住房满5年后,可按规定向政府交纳差价收益后,取得完全产权再办理转移登记手续。
  第十三条  购买经济适用住房满5年,购房人可办理住房赠与手续。受赠人为本住房原申购家庭成员的,不需交纳差价收益,产权转移登记后的住房性质仍为经济适用住房。受赠人为非本住房原申购家庭成员的,可按规定向政府交纳差价收益后,取得完全产权再办理转移登记手续。
  第十四条 购买经济适用住房的家庭,夫妇离异后可办理原夫妇之间的住房产权转移登记手续。原夫妇双方均为本住房原申购家庭成员的,不需交纳差价收益,产权转移登记后的住房性质仍为经济适用住房。
  离异家庭在结婚前以单身人员名义购买的经济适用住房,离异后住房产权归属给原配偶方的,若原配偶方已拥有其他房产不符合经济适用住房申请购买条件的,按照第九条的规定向政府交纳差价收益后,取得完全产权再办理转移登记手续。
  第十五条 因法院裁定、判决、调解等须发生房屋所有权转移的,受让人符合经济适用住房申请购买条件的,需向市房改办提交相关法律文书,可办理产权转移登记手续,但经济适用住房产权性质不变。受让人不符合经济适用住房申请购买条件的,转让人可以申请政府回购;购买经济适用住房满5年的,也可按规定向政府交纳差价收益后,取得完全产权再办理转移登记手续。
  购房人在购买经济适用住房时办理公积金、商业贷款等住房贷款,因购房人(借款人)不归还逾期贷款被法院裁定、判决、调解、强制执行的,抵押权人可以申请政府回购。
  第十六条 经济适用住房取得完全产权后上市交易应缴纳的契税、营业税、个人所得税等相关税费以及房屋维修资金的处理按一般存量住房交易的有关规定执行;回购转让所产生的税费按税收法律、法规执行。
  第十七条 申请经济适用住房上市交易,购房人应当与住房原申购家庭成员达成一致意见,并提供家庭其它成员的书面同意意见。
  第十八条 经济适用住房上市交易必须符合有关政策规定。市保障性住房管理服务中心应当根据有关政策规定出具书面意见。
  经济适用住房上市交易的一般程序:
  (一)经济适用住房住户向市保障性住房管理服务中心提交书面申请、原《商品房买卖合同》、原不动产发票、原契税完税凭证、经济适用住房房屋产权证、土地使用权证等材料;领取《龙岩市区经济适用住房取得完全产权审批表》(附表一),并按要求如实填报。
  (二)市保障性住房管理服务中心对经济适用住房住户提交的资料进行审查。确认是否实行政府回购;确认是否同意上市交易;计算经济适用住房转普通商品房的差价款,土地出让金及土地出让契税;收取差价款、开具经济适用住房转普通商品房的不动产发票;签署核准意见。
  (三)住户缴纳土地出让金及契税,缴交完后将出地出让金缴款单交到市保障性住房管理服务中心。
  (四)经济适用住房住户凭市保障性住房管理服务中心批准的《龙岩市区经济适用住房取得完全产权审批表》和经济适用住房转商品房补交差价款的不动产发票、土地出让金缴交凭证等相关材料,到房屋权属登记机构办理取得完全产权手续;到土地权属登记机构办理土地使用权证划拨转出让手续。
  第十九条  对实行政府回购的,经济适用住房购房人应当向市保障性住房管理服务中心提交书面申请,填写《龙岩市区经济适用住房申请回购审批表》(附表二)。市保障性住房管理服务中心确认回购交易价格,提出是否同意回购意见后,报市房改办核准。购房人凭《龙岩市区经济适用住房申请回购审批表》,到房屋权属登记机构办理住房产权转移手续。
  第二十条  市保障性住房管理服务中心应按季度做好差价收益和回购资金结算工作,并在季后首月10日前将资金缴入市财政保障性安居工程建设资金专户。
  第二十一条  经济适用住房上市交易中有特殊情形的,可参照一般程序另行规定具体操作程序。
  第二十二条 市保障性住房管理服务中心应建立已变更为完全产权的经济适用住房统计制度,每季度向市住房和城乡建设局报各相关统计数据。
  第二十三条  经济适用住房取得完全产权后上市交易中,交易双方和中介机构应当提交真实材料和真实交易价格。对提交错误、虚假材料的,隐瞒住房实际成交价格的,损害国家及他人利益的,依法依规予以处理,并记入相关诚信档案。
  第二十四条 住房保障实施机构及有关部门的工作人员,滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由行政主管部门或者监察机关依法依纪追究行政责任;涉嫌构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第二十五条  本实施意见由市住房和城乡建设局负责解释。
  第二十六条  本实施意见自发文之日起施行。原有的已购经济适用住房上市交易管理有关规定与本实施意见不一致的,以本实施意见为准。

  限价商品住房上市交易管理参照本实施意见执行。